A Alienação Fiduciária de imóvel rural pode ser anulada?

Você já parou para pensar no que está por trás das cláusulas do contrato de financiamento rural? Todo produtor sabe que, para conseguir crédito, o banco exige garantias, e a garantia mais comum atualmente é a alienação fiduciária, aquela que transfere a propriedade do imóvel ao banco até que a dívida seja integralmente paga. E se atrasar, o banco pode tomar a terra sem precisar de ação judicial.

Mas o que pouca gente sabe, e que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem reafirmando, é que essa garantia pode ser inválida, principalmente no caso do pequeno produtor rural, que tem proteções constitucionais que os bancos e cooperativas não podem simplesmente ignorar.

Em abril de 2026, o STJ julgou o AREsp 3132449-RS, decidindo que a alienação fiduciária sobre a pequena propriedade rural (até 4 módulos fiscais), que é explorada e utilizada para fins de subsistência e trabalho pela família, se enquadra na proteção da pequena propriedade rural é inválida, porque a Constituição Federal já protege esse imóvel contra penhora.

Seguindo o mesmo raciocínio do REsp 2233886-RS, julgado em dezembro de 2025, o STJ consolidou o entendimento de que se o imóvel não pode ser penhorado na Justiça, também não pode ser tomado extrajudicialmente pelo banco. Isto porque, a proteção constitucional não pode ser contornada pela escolha do instrumento contratual. E foi exatamente isso que o STJ decidiu no AREsp 3132449-RS, decidindo que a alienação fiduciária sobre pequena propriedade rural se equipara funcionalmente a uma penhora, e a proteção constitucional prevalece.

A discussão levada ao STJ consistia em definir se essa proteção se manteria válida quando o imóvel rural fosse voluntariamente oferecido como garantia em contrato de alienação fiduciária e, ainda, se a consolidação extrajudicial da propriedade fiduciária poderia produzir efeitos para afastar a impenhorabilidade prevista na Constituição Federal.

Porém, o Tribunal reafirmou entendimento já existente, afirmando que a constituição da garantia não pode neutralizar a tutela constitucional do bem, justamente por se tratar de proteção indisponível voltada à manutenção do mínimo existencial econômico da família rural.

Atualmente, milhões de contratos de crédito rural no Brasil têm a alienação fiduciária como garantia. Muitos produtores assinaram esses contratos sem assessoria jurídica e sem saber que a proteção constitucional existe. Na prática, o banco apresenta o contrato pronto e o produtor aceita para conseguir o dinheiro. A decisão do STJ mantém a possibilidade de o produtor rural questionar essas garantias, pois o art. 5º, XXVI, da Constituição diz que a pequena propriedade rural, trabalhada pela família, é impenhorável, sendo tal direito indisponível. 

O que fazer se você está nessa situação? Cada caso é único. A decisão do STJ é um precedente importante, mas não significa que todo contrato com alienação fiduciária é inválido automaticamente. É preciso analisar se o imóvel possui até 4 módulos fiscais e se é trabalhado pela família, se as taxas de juros são abusivas e se o procedimento de notificação para a consolidação da propriedade foi rigorosamente regular.

O produtor rural não pode mais ser tratado como um consumidor qualquer. A Constituição e o STJ reconhecem que a terra tem função social e que a atividade rural merece proteção especial. Logo, o produtor rural que recebeu notificação de consolidação deve procurar orientação jurídica, pois estar assessorado nesse momento pode evitar a perda definitiva da propriedade para o banco. 

Logo, o mercado de crédito deverá repensar as estruturas jurídicas adotadas na concessão de financiamentos aos pequenos produtores rurais, principalmente quando estes não dispuserem de outros bens legalmente penhoráveis.
Autora: Samária Zagretti, advogada, sócia da LPADV, supervisora da carteira de Processos Estratégicos.

Quer saber mais sobre o tema? Acesse. 

Para mais informações ou orientações sobre o tema, entre em contato.